住宅ローンの金利は、原則的に融資が実行される日の金利が適用される。すぐに入居できる物件なら、現在の「0％台」という超低金利が適用されることになるが、「HARUMI FLAG」などの引き渡しが3年先の物件になると、今の金利は適用されない可能性が高い。引き渡し日が先の物件を購入する際には、少なくとも1％程度の金利上昇に耐えられる資金計画が必要だ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
中古住宅や完成済み物件なら超低金利で住宅ローンを利用できるが…
住宅ローンの金利は、融資を申し込んだ日ではなく、融資が実行される日の金利が適用される。ということは、物件の引き渡し時の金利が、実際に支払う住宅ローンの金利だ。
引き渡しがすぐなら問題はない。例えば、個人の売主の中古住宅の場合、通常は契約から3か月以内の引き渡しだし、あらかじめ不動産会社などが買い取ってリフォームしてから販売するリノベーションマンションなどは即入居が可能だ。
また、新築でも建売住宅はほとんどの場合完成後の販売だし、マンションでも最近は「完成済み」の物件が増えていて、広告などで「即入居可」などと表記されている。即入居可ということは、契約後ただちに引き渡しを受けることができ、抵当権設定・ローン正式契約・融資実行を短期間のうち進めることができる。
そうであれば、現在の超低金利が適用されることになり、変動金利型が0％台、全期間固定金利型でも1％台前半の低い金利で、住宅ローンを利用できる。
首都圏で話題の「HARUMI FLAG」引き渡しは3年以上先に
しかし、大規模な新築マンションなど引き渡しまでの期間が長い物件がある。
首都圏で話題になっている「HARUMI FLAG」は、オリンピック選手村として利用されたあとに、リフォームすることを前提に販売されている。当初は、引き渡しが2023年3月だと言われていたが、新型コロナウイルスの影響でオリンピック自体が延期となると、引き渡し時期がいつになるのか分からない。HARUMI FLAGのように極端でなくても、総戸数が1000戸を超える「ブランズタワー豊洲」は、2022年の引き渡しだ。
そうなると、住宅ローンを利用する人にとっては、2年先、3年先の金利が適用されるというリスクが発生する。
現在の経済環境を考えれば、2年、3年のうちに急激な金利上昇が発生するとは考えにくいが、最近でも2007年から2009年にかけて、固定期間選択型の3年固定を中心に金利が1.5％ほど上がっている。今後、そんな事態が絶対にないとは誰も言い切れないだろう。
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March 29, 2020 at 09:03AM
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HARUMI FLAGには今の超低金利が使えない!?引渡しが先の物件は、金利1％の上昇に耐えられる資金計画を（ダイヤモンド不動産研究所） - Yahoo!ニュース
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